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Newsletter vom September 2007
| "Schönheitsreparaturen" |
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Es ist wie so oft, dass Verträge erst dann richtig durchgelesen werden, wenn es Probleme gibt. So war dies auch in dem hier zu besprechenden Fall: Die Mieter wollten ausziehen und sollten die Wohnung in renoviertem Zustand zurück geben. Hierbei verlangte eine die Schönheitsreparaturen betreffende Klausel des Mietvertrages von den Mietern, dass nur mit Zustimmung der Vermieter von der „bisherigen Ausführungsart“ abgewichen werden dürfe. Da die Mieter – wie sich später herausstellte, zu Recht – damit nicht einverstanden waren, sah man sich vor Gericht wieder. Am Ende entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Urt. v. 28.03.2007 – VIII ZR 199/06), dass diese Klausel insgesamt unwirksam sei, da nicht klar erkennbar ist, was unter dem Begriff „Ausführungsart“ zu verstehen sei. Diese Unklarheit führte dazu, dass die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen insgesamt nicht wirksam vereinbart wurde.
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| Unverbindliche Objektbeschreibung oder rechtsverbindliche Vereinbarung der Wohnungsgröße? |
| BGH entscheidet zu Gunsten des Mieters (BGH-Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 138/06 - www.bundesgerichtshof.de) Stellen Sie sich vor, Ihre Wohnung ist größer als im Mietvertrag bezeichnet. Der Vermieter lässt die Wohnung ausmessen. Ein vereidigter, vom Gericht bestellter Gutachter stellt dies zweifelsfrei fest. Kann der Vermieter bei einer Mieterhöhung nach dem Mietspiegel die höhere tatsächliche Quadratmeterzahl ansetzen? Das kann teuer werden! Genau dieses Problem hatte einer unserer Mandanten. Bedauerlicherweise haben das AG Tempelhof-Kreuzberg und das LG Berlin dem Vermieter recht gegeben. Das LG Berlin ließ jedoch wegen der wichtigen Auslegungsfrage die Revision zum Bundesgerichtshof zu. Dieser entschied dann zu Gunsten unseres Mandanten - Beharrlichkeit zahlt sich aus. Der sachbearbeitende Kollege der Berliner Mietrechtler, Michael Maaser, kommentiert die Entscheidung wie folgt: Die Entscheidung überzeugt und entspricht einem sachgerechten Interessenausgleich; denn es liegt in der Hand des Vermieters, Unklarheiten in einem Mietvertrag zu vermeiden, da er in aller Regel derjenige ist, der die tatsächlichen Größenverhältnisse der zu vermietenden Wohnung kennt und entsprechend berücksichtigen. Im Kern gilt daher der Satz: Unklarheiten eines Vertragsformulars gehen zu Lasten des Verwendenden, des Vermieters. Zudem muss die Entscheidung auch vor dem Hintergrund der sog. 10 %-Regel gesehen werden; es wäre nicht verständlich, dem Vermieter die Möglichkeit der jederzeitigen Veränderung der Bemessungsgrundlage einzuräumen, während der Mieter bei Größenabweichungen zwischen vertraglichen Angaben einerseits und tatsächlicher Gegebenheiten andererseits darauf verwiesen wird, dass ein Mangel nur dann vorliege, wenn die Wohnung tatsächlich mindestens 10 % kleiner ist, als vertraglich vereinbart. In der Praxis bedeutet das für: 1. den Mieter: Entwarnung solange die Wohnung nicht größer als 10 %, als sie im Mietvertrag bezeichnet ist. 2. den Vermieter: dass, wie Rechtsanwalt Michael Maaser empfiehlt, die Formulierung im Mietvertrag zu verbessern, um das schlummernde Potential der Wohnung wecken können oder von vornherein die Wohnung ordentlich ausmessen zu lassen. Hierzu folgender Praxishinweis: Gleichwohl ist der Vermieter durchaus in der Lage, seine Interessen durchzusetzen, denn einerseits muss er die Wohnungsgröße nicht benennen. Ferner kann er ausdrücklich im Mietvertrag darauf hinweisen, dass die angegebene Wohnungsgröße nicht als vereinbart gelte und eine genaue Bemessung der Wohnungsgröße etwaigen Mieterhöhungserklärungen und/oder Nebenkostenabrechnungen zugrunde zu legen sei. Letztlich kann der Vermieter auch vor Abschluss des Mietvertrages eine solche genaue Bemessung vornehmen und die tatsächliche Wohnungsgröße von vornherein zugrunde legen. Rechtsanwälte Maaser und Müller-Amenitsch Lausanner Strasse 86 12205 Berlin Telefon +49 (0) 30 705 05 02 oder 705 05 03 Telefax +49 (0) 30 706 86 49 RA Müller-Amenitsch buerora-maaserde |
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